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Les entrepreneurs la recommandent généralement quand l'eau traverse plusieurs murs ou de longues sections de mur, quand l'enduit d'origine s'est dégradé après des décennies dans le sol, quand le vieux drain français est colmaté ou écrasé, ou avant de grosses rénovations dans un vieux sous-sol. Elle convient aussi aux maisons dont le sous-sol est déjà fini, quand les propriétaires préfèrent ne pas ouvrir les murs intérieurs. En contrepartie, le chantier dérange : machinerie lourde, tranchées ouvertes le long de la maison, et terrain, allées et marches à refaire ensuite.
Cette page présente ce qu'on pose sur le mur, le rôle du drain français, les cas où l'investissement se justifie, le déroulement des travaux ainsi que les exigences du code, les permis et les demandes de localisation qui s'appliquent. Pour trouver la source d'un sous-sol humide et comparer les solutions par l'intérieur, consultez la page sur l'imperméabilisation de sous-sol.
Membranes de fondation, enduit hydrofuge et panneaux de drainage : ce qu'on pose sur le mur
Le Code national du bâtiment distingue deux niveaux de protection. La protection contre l'humidité, un enduit qui freine le passage de l'humidité du sol vers le mur, est exigée sur la face extérieure des murs de fondation sous le sol partout où le terrain extérieur est plus haut que le plancher du sous-sol. L'imperméabilisation, une véritable barrière contre l'eau, est exigée là où il y a une pression hydrostatique, c'est-à-dire là où l'eau peut s'accumuler et pousser contre la fondation. Bien des vieilles maisons n'ont reçu qu'un mince enduit hydrofuge, que l'imperméabilisation extérieure remplace par une vraie membrane.
- Enduit hydrofuge : la mince couche bitumineuse vaporisée ou appliquée au pinceau sur bien des fondations à la construction, qui ralentit l'humidité, mais ne peut ni ponter les fissures ni résister à l'eau sous pression.
- Membranes en feuilles : du bitume caoutchouté ou un matériau semblable en rouleaux, souvent autocollants, posés avec chevauchement aux joints et descendus par-dessus le joint entre le mur et la semelle.
- Membranes liquides : des enduits épais appliqués au rouleau ou au pistolet pour former une couche sans joint, pratiques sur les murs de pierre ou de blocs irréguliers.
- Panneau de drainage : une feuille de plastique alvéolée posée sur la membrane qui laisse un espace pour que l'eau descende librement vers le drain et protège la membrane des pierres pendant le remblayage.
- Isolation extérieure : des panneaux rigides qu'on peut ajouter pendant que le mur est à découvert, une occasion de réduire les pertes de chaleur qui ne se présente qu'avec ce genre d'excavation.
- Réparation des fissures et de la surface : les fissures sont scellées et le mur est ragréé avant la pose de la membrane, car une membrane ne vaut que la surface sur laquelle elle repose.
Le drain français : l'autre moitié de l'imperméabilisation extérieure d'une fondation
La membrane tient l'eau loin du mur; le drain français l'évacue. C'est un tuyau perforé posé autour de la semelle, enrobé de pierre nette et d'une membrane géotextile, qui recueille l'eau du sol et l'envoie vers le branchement d'égout pluvial ou une fosse de retenue. Sans drain fonctionnel, l'eau s'accumule au pied du mur et finit par entrer au joint entre la semelle et le mur.
Les vieilles maisons ont souvent des drains en tuiles d'argile ou en plastique de première génération colmatés par le limon, envahis par les racines ou écrasés, et certains n'ont jamais été raccordés à quoi que ce soit d'utile. Dans certaines régions du Québec, une eau souterraine riche en fer peut aussi colmater les drains d'une boue rougeâtre, l'ocre ferreuse. Une inspection par caméra du drain existant, par un regard de nettoyage ou la fosse de retenue, indique s'il peut être nettoyé ou s'il faut le remplacer, et c'est votre municipalité qui détermine où un nouveau drain peut se déverser.
Quand l'imperméabilisation extérieure de la fondation vaut la peine, et quand une solution plus modeste suffit
- Elle vaut la peine quand l'eau traverse plusieurs murs ou de longues sections de mur plutôt qu'une seule fissure.
- Elle vaut la peine quand une inspection par caméra montre que le vieux drain français est écrasé, colmaté ou absent.
- Elle vaut la peine avant de finir un vieux sous-sol, ou quand le sous-sol est déjà fini et que vous voulez éviter de démolir les murs intérieurs.
- Elle se compare à un drain intérieur quand le mur est coincé par une entrée, une maison voisine, une grande terrasse ou de gros arbres.
- Elle n'est probablement pas nécessaire quand l'eau entre par une seule fissure qu'on peut injecter de l'intérieur.
- Elle est sans doute prématurée tant que les descentes pluviales, les puits de fenêtre ou la pente du terrain envoient encore l'eau vers le mur : corrigez-les et observez une saison complète d'abord.
Les étapes d'une imperméabilisation de fondation par l'extérieur
- Localisation et planification : les conduites de gaz, d'électricité, de télécommunications et d'eau enfouies sont marquées, et on s'entend sur le tracé de la tranchée, l'entreposage de la terre et l'accès de la machinerie.
- Excavation : la terre est retirée le long du mur jusqu'à la semelle, à la machine là où l'accès le permet et à la main près des services, des marches et des endroits étroits, en gardant la tranchée stable et sécuritaire.
- Préparation du mur : le mur est gratté et lavé, le crépi qui se détache est enlevé, et les fissures et les trous sont réparés.
- Membrane et panneau de drainage : la membrane est appliquée de la semelle jusqu'à un peu sous le niveau du terrain fini, puis recouverte du panneau de drainage.
- Nouveau drain français : un tuyau perforé est posé à côté de la semelle sur de la pierre nette, enveloppé d'une membrane géotextile et raccordé au branchement pluvial ou à la fosse de retenue, avec un regard pour les inspections futures.
- Remblayage : de la pierre nette entoure le drain et un remblai adéquat est mis en place et compacté par couches, avec un terrain final qui s'éloigne de la maison en pente.
- Remise en état : la terre végétale, le gazon ou les plantations sont remis en place, et le pavé, les marches ou les allées sont refaits si le contrat le prévoit.
Planifier l'excavation de la fondation : saison, accès et dérangement pour l'aménagement paysager
L'imperméabilisation extérieure se fait habituellement du printemps à l'automne, une fois le sol dégelé et assez sec pour creuser en sécurité. Le sol gelé rend le travail plus lent et plus difficile, et une tranchée ouverte surprise par une grosse pluie se remplit d'eau et de boue. Les carnets des entrepreneurs se remplissent vite après un printemps pluvieux, quand bien des propriétaires découvrent des infiltrations en même temps.
Prévoyez du dérangement le long de chaque mur visé : une tranchée à côté de la maison, des tas de terre sur la pelouse, de la machinerie dans l'entrée et parfois un escalier, un patio ou une plate-bande enlevés puis refaits. Les arbustes plantés contre le mur peuvent ne pas survivre, et une terrasse ou une marche de béton doit souvent être retirée pour atteindre la fondation derrière. Demandez que la remise en état soit détaillée, jusqu'au sort des plantations et du pavé, et réglez tôt la question de l'accès si la maison voisine est proche, car l'équipe pourrait devoir travailler sur le terrain du voisin ou le traverser.
Permis, exigences du code et localisation des infrastructures pour l'excavation d'une fondation
Bien des municipalités exigent un permis pour les travaux d'excavation et de fondation, surtout quand des drains sont raccordés de nouveau, qu'on ajoute de l'isolation extérieure ou que le chantier touche le trottoir ou la rue; vérifiez auprès de la vôtre avant le début des travaux, et attendez-vous à ce que l'entrepreneur s'occupe de la demande.
Personne ne devrait creuser près d'une maison avant que les conduites enfouies soient marquées. Au Québec, la Régie du bâtiment du Québec demande aux entrepreneurs de faire une demande de localisation gratuite auprès d'Info-Excavation au moins 4 jours ouvrables avant le début des travaux. En Ontario, la demande de localisation auprès d'Ontario One Call est gratuite et obligatoire selon la loi, au moins 5 jours ouvrables avant de creuser. Les installations privées, comme une conduite de gaz vers un barbecue ou un fil électrique vers un cabanon, ne sont pas couvertes par ces demandes et doivent être localisées à part : signalez à l'entrepreneur celles que vous connaissez.
Imperméabilisation de fondation : questions fréquentes
Jusqu'à quelle profondeur creuse-t-on pour imperméabiliser une fondation par l'extérieur?
Jusqu'à la semelle, pour recouvrir toute la hauteur du mur sous le sol et installer le nouveau drain français à côté de la semelle. La profondeur dépend donc de celle du sous-sol de ce côté de la maison.
Puis-je creuser moi-même autour de ma fondation pour économiser?
Non. Une tranchée profonde contre une maison peut s'effondrer, creuser trop près ou sous la semelle peut miner la fondation, et les conduites de gaz et d'électricité enfouies sont un danger sérieux. L'excavation doit être faite par une équipe expérimentée, après la localisation des conduites.
Faut-il remplacer le drain français en même temps?
Habituellement, oui. Une fois la semelle dégagée, remplacer un drain vieux ou douteux demande peu d'efforts de plus que de devoir creuser de nouveau plus tard, et une nouvelle membrane sans drain fonctionnel laisse l'eau stagner contre le mur.
Peut-on imperméabiliser un seul mur de la fondation?
Oui, quand l'eau vient clairement d'un seul côté, par exemple le mur qui fait face à une pente ou celui sous une descente pluviale problématique. L'entrepreneur doit bien raccorder la nouvelle membrane et le nouveau drain aux murs existants à chaque extrémité.
Peut-on imperméabiliser une fondation par l'extérieur en hiver?
Certains entrepreneurs creusent l'hiver, mais le sol gelé, la neige et le froid ralentissent le travail et compliquent la pose de certaines membranes. À moins que l'eau cause des dommages en ce moment, la plupart des propriétaires planifient les travaux extérieurs entre le printemps et l'automne.
L'imperméabilisation extérieure va-t-elle régler la condensation au sous-sol?
Pas à elle seule. La condensation vient de l'air intérieur humide qui touche des surfaces fraîches. L'isolation extérieure ajoutée pendant les travaux peut garder les murs plus chauds, mais c'est le contrôle de l'humidité à l'intérieur qui règle vraiment le problème.
Sources
- Code national du bâtiment – Canada 2020 — Conseil national de recherches Canada (en anglais)
- Emprisonnons la chaleur, section 6 : isolation du sous-sol — Ressources naturelles Canada (en anglais)
- Travaux d'excavation — Régie du bâtiment du Québec
- Propriétaires : localisation des services publics — Ontario One Call (en anglais)
Rédigé par l’équipe éditoriale de LokalMatch. Révisé par Zubair Afzal le 10 septembre 2026. Comment nous rédigeons et vérifions nos guides